Молодая медсестра купила студию в ипотеку под 21% — она будет платить до пенсии. Что говорят эксперты

В прошлом году в РФ завершилась программа льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых, которая делала жилье гораздо более доступным для большинства людей. В это же время Центробанк серьезно поднял ключевую ставку: стремительно расти она начала в июле и к декабрю достигла 21%. Вслед за ней банки стали поднимать ставки по ипотеке, которые к концу года приблизились к отметке 30%.

В новом году они продолжают колебаться, и возникает закономерный вопрос: дожидаться «лучших времен» или хватать квартиру сейчас, пока процент не поднялся еще сильнее? NN.RU поговорил с медсестрой, которая рискнула и купила жилье под 21,6% годовых. Как ей живется с таким кредитом?

Анастасия (имя изменено по просьбе героини. — Прим. ред.) работает медсестрой по медицинскому массажу, живет в частном доме вместе с родителями, собакой — родезийским риджбеком — и тремя кошками. О собственном жилье она начала задумываться еще в середине 2024-го, но решилась на этот шаг сравнительно недавно — в ноябре. К тому моменту ключевая ставка ЦБ как раз достигла своего пика в 21%.

— К покупке квартиры я сначала подготовилась финансово и тщательно изучила все варианты на рынке недвижимости. После этого основательно занялась вопросом и в отпуске оформила ипотеку. Мне повезло с риелтором — он помог сделать всё максимально быстро, — поделилась Анастасия.

Квартира, которую она приобрела, находится в десятиэтажном доме 2014 года постройки. По словам бывшей владелицы жилья, студию площадью 18 квадратных метров до этого в течение 10 лет снимал один арендатор. Судя по всему, он оказался очень аккуратным и бережливым: по состоянию квартиры и счетчиков у новой хозяйки сложилось впечатление, что здесь в принципе никто не жил.

— В квартире всё осталось от застройщика. Мебели и кухонного гарнитура в ней не было, пришлось покупать самой. Еще раковину в санузле поменяла из-за небольшой трещины, но это было не критично, сделала по своему желанию. На всё примерно 50 тысяч потратила, — рассказала Анастасия.

Без учета этих денег новая-старая квартира обошлась ей в 3 миллиона рублей. 700 тысяч составил первоначальный взнос, а на остальную сумму оформила ипотеку, погасить которую ей предстоит в ближайшие 30 лет. Таким образом, по ставке 21,6% годовых она переплатит около 12,6 млн рублей.

Ежемесячно по кредиту Анастасия должна перечислять 42 тысячи. В некоторые месяцы эта сумма составляет половину ее зарплаты — тогда, по словам Анастасии, приходится сокращать личные траты, но на закрытие основных потребностей этих денег всё равно хватает.

— Иногда удается заработать 100 тысяч в месяц — это уже более комфортная сумма. А в декабре получила зарплату 120 тысяч, мой лучший результат за весь год, — делится девушка.

Ипотечную квартиру Анастасия сдает в аренду, а потому каждый месяц в ее кармане — еще 20 тысяч рублей. Отказываться от дополнительного дохода в ближайшее время она не собирается и о переезде в студию не думает: это жилье запасное, только для экстренных случаев.

— Ипотека на качестве моей жизни практически не отразилась. Я всё так же периодически катаюсь на сноуборде — а это недешевое удовольствие. Как и все, раз в год езжу в отпуск. Животные у меня тоже ни в чём не нуждаются, — заявила Анастасия.

Свое решение оформить ипотеку в ноябре 2024-го она назвала «чуйкой»: в этом году ее квартира подорожала на 1,2 млн да и проценты значительно поднялись. Так, к 7 марта средневзвешенная ипотечная ставка на жилье в новостройке составила 27,93%, а на вторичном рынке — 28,43%, сообщается в отчете «Дом.рф».

По данным базы недвижимости «Циан», сейчас в Нижнем Новгороде квартиру со схожими параметрами в среднем можно купить за 3,6–3,8 млн рублей.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в феврале 2025 года один квадратный метр в регионе стоил 154,1 тысячи рублей — почти на 20 тысяч больше по сравнению с годом ранее. С учетом того, что цены на недвижимость продолжают расти, свою покупку нижегородка считает удачной.

— Если бы у меня была возможность вернуться в прошлое и еще раз всё обдумать, я бы всё равно оформила ипотеку, — честно призналась Анастасия. — В каком-то плане даже стало легче. Например, теперь знакомые не ждут от меня финансовой помощи. Думают: «Ой, у нее же ипотека, как-то неудобно деньги в долг просить и не отдавать». А во всём остальном живу как обычно, но с приятным ощущением внутри, что у меня есть собственное жилье.

Корреспондент NN.RU также попросил прокомментировать ситуацию экспертов рынка недвижимости. Они сошлись в одном: в краткосрочной перспективе такое вложение денег убыточно, однако через 15–20 лет доход от аренды, скорее всего, начнет перекрывать платеж по ипотеке.

— Если смотреть в лоб, то кажется, что ипотечный платеж слишком большой относительно аренды. Но со временем ее размер в любом случае вырастет, даже если ключевая ставка ближайшие десять лет будет оставаться на прежнем уровне. Не исключено, что через три-четыре года у Анастасии аренда уже будет полностью покрывать ежемесячный платеж по ипотеке, — отметил член Российской гильдии риелторов, гендиректор агентства «Релайт Недвижимость» Константин Барсуков.

Он также предположил, что решение взять квартиру в ипотеку под большой процент может быть обусловлено надеждой на рефинансирование. Если в обозримом будущем ипотечная ставка снизится, девушка сможет взять другой кредит на более выгодных условиях, чтобы погасить прежний. В таком случае переплата по ипотеке уменьшится.

— Поэтому в долгосрочной перспективе, если средства позволяют выплачивать кредит, такой шаг нормален. А вот в краткосрочной, пожалуй, можно поискать более интересные варианты по вложению денег, — заключил эксперт.

Как считает член Национальной палаты недвижимости, основатель агентства «Лидер Инвест Консалтинг» Надежда Артемьева, с позиции обывателя покупка квартиры в качестве подушки безопасности — вариант неплохой, но с точки зрения инвестирования — абсолютно непригодный.

— Может быть, Анастасия приобрела квартиру для своего потенциального ребенка, может — чтобы в старости иметь пассивный доход. Если других вариантов нет, то лучше сделать так, чем не сделать вообще ничего. Это правильно, девушка молодец, что думает о своем будущем, — подчеркнула Артемьева.

Однако с точки зрения инвестиций деньги были вложены необдуманно, добавила эксперт. По словам Артемьевой, на данный момент квартира — не самый выгодный вариант для получения прибыли. Чтобы вложение средств считалось удачным, недвижимость должна окупаться максимум за 8–10 лет. Если двадцать лет назад этот механизм с квартирами работал нормально, то сейчас инструменты изменились.

— Инвесторам нужно смириться с мыслью, что недвижимость нравиться не должна. Им должны нравиться цифры по расчетной доходности. Квартира — это эмоциональная покупка, ее выбирают исходя из удобства локации, из собственных ощущений. И это серьезная ошибка для людей, которые хотят выгодно вложить средства. Потому что лучший инвестиционный вариант может вообще находиться на другом конце города, в каком-нибудь новом микрорайоне, где утром и вечером собираются огромные пробки. И коммерческое помещение на первом этаже такой локации будет генерировать доход в три раза выше, чем с аренды квартиры, — поделилась эксперт с NN.RU.

Нежилые помещения выгодно покупать еще и тем, что можно сэкономить значительную сумму на ремонте, если арендатор выполнит его самостоятельно, получив арендные каникулы. По словам Артемьевой, хорошую доходность также приносят кладовые помещения и парковки.

— Если инвестировать в такие объекты на начальной стадии строительства, то к его окончанию можно получить прирост 100%. Даже при текущей процентной ставке такое вложение средств интересно, потому что человек всего несколько лет платит за ипотеку, а недвижимость за это время раза в два увеличивается в цене. Продав ее и закрыв остаток по ипотеке, можно выйти с доходом порядка 50% от стоимости объекта.