Ипотека только для избранных? Россияне несут триллионы в новостройки, несмотря на неподъемные цены

В 2025 году россияне вложили в новостройки 1,7 триллиона рублей собственных средств. Такие данные приводит Аналитический центр госкорпорации «ДОМ.РФ». Из них 1,1 триллиона рублей пришлось на покупки полностью за наличные, еще около 600 миллиардов — на первоначальные взносы по ипотеке. Для сравнения: общая выручка застройщиков от продаж новостроек составила 5,2 триллиона рублей.

Эти цифры выглядят особенно показательно на фоне резко выросших требований к доходам ипотечных заемщиков. Чтобы получить ипотеку в Москве, сегодня нужно зарабатывать 267 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге — около 194 тысяч, в Казани — 161 тысячу. Доход от 100 тысяч рублей в месяц уже требуется в 9 из 16 регионов, где анализировались условия кредитования.

Если сопоставить цифры, то получается парадокс, правда же?

Формально рынок живет: сделки идут, деньги поступают, стройки не останавливаются. Но массовый покупатель вытесняется с ипотечного рынка, а его место занимают те, у кого есть не просто большие, а очень большие деньги. Жилищный рынок всё меньше про массовую «доступность», которой требовал президент Владимир Путин.

Почему так получается? Почему застройщики никак не могут умерить свои аппетиты?! Подробности — в материале MSK1.RU.

Треть всех денег в новостройках — это не заемные средства, а живые деньги населения. Это принципиально меняет характер рынка. Он всё меньше зависит от доступности кредита и всё больше — от доверия к недвижимости как долгосрочному активу. Не в крипту и резко подорожавшее золото люди вкладывают всё, что накопили, а в квартиры. Потому что знают: будет дорожать, несмотря ни на что.

«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — объясняет в интервью MSK1.RU Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. — Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».

Зубик считает, что смягчения не будет.

Банки и так уже работают с максимально платежеспособной аудиторией и не будут снижать требования до стабилизации инфляции и разворота денежно-кредитной политики (то есть резкого снижения ключевой ставки, а с ней и ипотечных ставок).

«Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — объясняет Зубик.

Он констатирует: ипотека перестала быть массовым инструментом. Она стала продуктом для узкого слоя высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей. Для всех остальных рынок либо закрыт, либо требует альтернатив — рассрочек, помощи семьи, продажи другого актива.

«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласен ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.

Даже если ключевая ставка начнет снижаться, конечные ипотечные ставки вряд ли быстро войдут в однозначно доступный диапазон, уверен эксперт.

«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен. Пока же это время вынужденного ожидания для большинства покупателей», — говорит Креер.

«Именно поэтому всё больше сделок совершается либо без ипотеки, либо с минимальным заемным плечом. Люди, у которых есть накопления, предпочитают не ждать „лучших времен“, а фиксировать деньги в понятном активе». — Считает аналитик.

«Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказывает Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан».

Однако далеко не все эксперты так позитивно настроены. Никакого позитива в будущем не видит, скажем, Андрей Креер: «Льготные программы стали лишь „костылем“, маскирующим фундаментальную недоступность кредита в целом. Без системного снижения базовой стоимости заемных средств любые точечные меры лишь создают перекосы».

Не стоит ждать не только удешевления ипотеки, но и снижения цены квадратного метра, говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties:

«Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы».

Получается, российский рынок новостроек сегодня остается рынком парадоксов. С одной стороны, рекордные объемы собственных средств, высокая выручка застройщиков и устойчивый спрос со стороны обеспеченных покупателей. С другой — фактическое закрытие ипотеки для большинства населения. А бетон продолжает притягивать неизвестно откуда взявшиеся триллионы.