«Закон Долиной» приведет к дискриминации стариков? Росреестр защищает покупателей жилья или усложняет жизнь продавцов

Российский рынок недвижимости скоро тряхнет. И порядочно. Росреестр выступил с рядом инициатив, призванных кардинально повысить безопасность сделок и защитить добросовестных покупателей от рисков. Правда, опрошенные MSK1.RU эксперты вовсе не в эйфории. Предложения и правда противоречивые. Скажем, Росреестр предлагает не возвращать квартиры до полного возврата денег покупателям, ввести обязательную психиатрическую экспертизу, «холодный период» для снятия наличных, страхование прав собственности, а также расширить ответственность нотариусов и риелторов.

Проблема, которую пытаются решить в Росреестре, и правда острая. Зачастую пожилые люди становятся жертвами мошенников, продавая свои квартиры под давлением или обманом. После того как сделка оформлена и деньги переданы, продавцы (или их родственники) обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, ссылаясь на недееспособность, заблуждение или давление. Как это произошло с Ларисой Долиной, но не все у нас Долины, к сожалению. В большинстве случаев добросовестный покупатель, который законно приобрел жилье, рискует остаться без квартиры и без уплаченных за нее средств, так как вернуть деньги, уже попавшие в руки аферистов, крайне сложно.

Цифры, озвученные МВД, подтверждают масштаб проблемы: только в 2025 году в Москве было продано 75 квартир под влиянием мошенников, в Санкт-Петербурге — 70, в Новосибирской области — 34.

Что же конкретно предлагает Росреестр? Подробности — в материале MSK1.RU.

Принцип «Деньги вперед, потом квартира»

Самое радикальное и, пожалуй, наиболее обсуждаемое предложение — не возвращать квартиру продавцам, если сделка будет оспорена, до тех пор, пока они не вернут покупателям полную сумму, полученную за жилье. Эта мера призвана обеспечить принцип двусторонней реституции, закрепленный в Гражданском кодексе РФ.

Период задержки снятия наличных

Введение обязательного срока, в течение которого продавец не сможет снять наличные средства после государственной регистрации перехода права собственности. Это должно дать время для выявления потенциального мошенничества.

Обязательная психиатрическая экспертиза продавцов

Предполагается, что эта процедура поможет подтвердить дееспособность и осознанность действий продавца на момент сделки, предотвращая оспаривание в будущем по этим основаниям.

Страхование прав собственности

Развитие института страхования, которое позволит покупателям получить финансовую компенсацию в случае утраты права собственности по решению суда.

Расширение зон ответственности нотариусов и риелторов

Возложение на профессиональных участников рынка большей ответственности за проверку юридической чистоты сделки и дееспособности сторон.

Единственное решение — изменение судебной практики

Член экспертного совета при Уполномоченном по правам человека Игорь Ким решительно поддерживает инициативы, направленные на защиту покупателей.

«Если стоит цель восстановления доверия к судебной системе, то это прекрасная возможность жесткими действиями продемонстрировать и защитить тем самым добросовестных покупателей недвижимости», — говорит Ким.

Он подчеркнул, что честный покупатель не может нести ответственность за действия продавца и должен быть защищен.

«Если тебя развели мошенники — это не значит, что добросовестный покупатель должен страдать от этого, хочешь обратно квартиру — верни деньги», — настаивает адвокат, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса о встречных обязательствах.

При этом Игорь Ким выражает скепсис относительно некоторых предложений.

«Что касается психиатрической экспертизы. Сможет ли психиатр за столь короткий промежуток времени выявить, что продавец находится под воздействием мошенников? Главный вопрос ведь в том, что продавец находится под давлением третьего лица», — размышляет Ким.

Он сомневается, что заключение психиатра поможет, когда речь идет о мошенниках, а не о болезнях, и предполагает, что если такая мера будет введена, то заключение должно быть неоспоримым. Малоэффективным считает он и введение «холодного периода» на снятие наличных.

«Ну отдаст продавец деньги мошенникам не через три дня после регистрации перехода права собственности, а через неделю/месяц — в чём эта мера поможет?!»

По мнению Кима, единственный выход — это кардинальное изменение судебной практики.

«Если человек психически здоров, просто не возвращать квартиру — и всё, даже если человека обманули». Он приводит в пример постановление Второго кассационного суда по «делу Цитлидзе», которое отменило решение апелляции, оставившее покупательницу без квартиры и денег. Суд четко указал, что нельзя возвращать квартиру, не возвращая деньги, подтверждая базовый принцип двусторонней реституции».

Расширять ответственность нотариусов и риелторов

«Любые меры, усиливающие контроль, прозрачность и безопасность, — это шаг вперед. Рынок давно нуждается в обновлении стандартов, и если государство готово подключиться к этой работе, эффект будет однозначно положительным, — говорит эксперт рынка недвижимости Ольга Стречная. — Но я, к сожалению, до сих пор вижу регионы, где агенты не запрашивают даже базовые справки — и это удивляет, учитывая масштаб возможных рисков».

Алексей Лоссан, аналитик финансового маркетплейса «Сравни», также видит в предложенных мерах здравое зерно.

«Они направлены на создание дополнительного барьера для неблагонадежных участников сделки, что существенно ограничивает возможности для мошенничества и злоупотреблений», — говорит Лоссан.

Он подчеркивает, что без таких мер рынок становится уязвимым, а покупатели рискуют потерять и деньги, и жилье. Он считает, что расширение ответственности нотариусов и страхование прав собственности выступают как дополнительные гарантии для добросовестных покупателей. Однако не все эксперты столь оптимистичны. Основатель «Школы Практического Инвестирования» Федор Сидоров предостерегает от чрезмерного ужесточения, которое может нарушить баланс прав.

«Когда защита одних граждан становится ограничением прав других — начинаются реальные проблемы», — отмечает Сидоров.

В отличие от Лоссана, он считает, что расширение ответственности нотариусов и риелторов — это «перекладывание бремени выявления на плечи людей, которые не имеют компетенций в психиатрии и криминалистике». Сидоров прогнозирует, что на практике риелторы просто начнут отказываться работать с продавцами старше 60 лет, чтобы избежать рисков. В итоге это приведет к дискриминации пожилых людей на рынке недвижимости.