«Это не „подарок“, а договор с государством»: как использовать материнский капитал, чтобы не оказаться в ловушке

Вложение материнского капитала в недвижимость имеет свои подводные камни, но большинство семей по-прежнему используют эти средства, чтобы улучшить жилищные условия.

Сейчас максимальный размер маткапитала составляет почти миллион рублей, а это уже серьезный вклад в ипотеку или строительство дома. Стоит ли в 2025 году вкладывать эти деньги в жилье, как именно это делать и как при этом минимизировать возможные риски? На эти вопросы в своей колонке для портала E1.RU ответила директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Для каждой семьи тут будет свой ответ: у всех разные условия и разные задачи. Что касается рисков: да, вложить маткапитал в квартиру или дом — это определенные риски, но в 2025 году они гораздо меньше, чем еще несколько лет назад. У специалистов накопился опыт, а когда за плечами сотни сделок с маткапиталом, то уже знаешь, что посоветовать человеку и где подстелить соломку.

Но давайте по порядку.

На текущий момент материнский капитал можно вложить в жилье несколькими способами.

Купить квартиру или дом. Это самый популярный способ — использовать его на погашение ипотеки или как первоначальный взнос. Банки сейчас стали намного лояльнее: в некоторых случаях почти всю сумму первоначального взноса можно внести средствами маткапитала. Раньше это было немыслимо.

Причем использовать маткапитал как первоначальный взнос можно не только на новостройки, но и на вторичку — сейчас такие сделки уже обыденность. Вот буквально на днях мы по этой схеме купили для клиента квартиру в Арамиле Свердловской области. Кстати, но новой программе семейной ипотеки на вторичку. Я писала, что программа неоднозначная и что воспользоваться ею смогут только единицы, и это по факту так и есть. Но вот некоторые шустрые «единицы» успевают-таки сейчас ухватить вторичку рядом с Екатеринбургом под 6%.

Построить дом. Сейчас разрешили строить дома «с маткапиталом» не только на землях ИЖС, но и на садовых участках, если дом будет жилым, с правом постоянного проживания и надлежащими документами.

Многие семьи предпочитают вложить материнский капитал в строительство своего дома. Чаще всего с привлечением семейной ипотеки: по сравнению с нынешними базовыми ставками 6% годовых — это очень низкая ставка.

Скажу заодно: в семейной ипотеке сейчас есть свои нюансы, но в целом программа всё-таки остается выгодной — и по факту на текущий момент это почти единственный способ купить недвижимость по адекватной ипотечной ставке.

Поэтому семьи стараются программой воспользоваться, пока она еще действует. И хотя у нас уже полтора года работает правило «одна льготная ипотека в одни руки», я знаю людей, которые берут такую ипотеку уже в третий-четвертый раз, причем легально. Просто сначала взяли льготный кредит на супруга, потом — на супругу, потом погасили их, а когда родился еще один ребенок, у семьи опять возникло право на семейную ипотеку.

Но это к слову. Я о том, что если семья подходит под семейную ипотеку и имеет маткапитал, то у нее есть реальные шансы купить квартиру или построить дом даже в нынешней экономической ситуации. Более того, многим стоит использовать этот шанс именно сейчас. Маткапитал каждый год, конечно, индексируют, но обесцениваются эти деньги гораздо быстрее.

Реконструировать дом блокированной застройки. С января 2024 года разрешено использовать материнский капитал на реконструкцию блокированных домов, если увеличивается площадь и есть отдельные входы. Например, на реконструкцию таунхауса.

Купить участок или сделать ремонт жилья на средства маткапитала по-прежнему нельзя. Во всяком случае, пока.

А теперь о рисках при использовании маткапитала и о том, как их минимизировать.

Главный риск остается тем же, что и несколько лет назад: если вы вложили в недвижимость маткапитал, вам придется выделить детям и всем остальным членам семьи доли. А здесь есть свои подводные камни.

После того как дети получают в квартире или доме право собственности, их имущественные интересы будут защищать органы опеки. И, если вы захотите продать квартиру и переехать в новую, они будут строго следить, чтобы положение детей не ухудшилось.

Это значит как минимум то, что ребенок должен получить в новом жилье долю, которая больше прежней. Но количеством квадратных метров требования к новому объекту могут не ограничиться: например, опека может не дать разрешения на переезд из города в сельскую местность или из новостройки в дом, построенный 20 лет назад.

В принципе, все эти проблемы решаемы. Если еще десять лет назад продажа квартиры с вложенным маткапиталом была проблемой, то сейчас это рядовая сделка. Мы научились продавать такие квартиры и дома. Но всё-таки сделка пройдет значительно легче, если клиент подстелет соломку сразу — при самом вложении маткапитала в жилье.

Есть важные правила, которые обезопасят вас в будущем от многих проблем и хлопот.

1. Выделяйте детям минимальные доли. Многие поступают просто: делят квартиру на равные доли между родителями и детьми, «по справедливости». И у всех, например, получается по 20 квадратных метров, в том числе у ребенка. Но надо понимать, что в будущем вам придется выделить ребенку аналогичную или большую долю в новой квартире, иначе опека сделку не пропустит. Если у ребенка в собственности 3–5 квадратных метров, тогда поле для маневра у родителей значительно увеличивается и с опекой будет взаимодействовать легче. Подробная статья о том, как правильно считать доли, здесь.

2. Не выделяйте доли в другом объекте «заранее». Допустим, вы купили вторую квартиру до того, как продали первую — ту, что с маткапиталом. И выделили в этой новой квартире ребенку долю. Что будет дальше? Долю ребенку в объекте, в который вложен маткапитал, вам выделять всё равно придется, а вы окажетесь в ловушке: старую квартиру опека просто так продать уже не даст. Ведь у ребенка было две доли, а теперь останется одна. Условия не улучшились!

3. Разговаривать с опекой тоже нужно заранее. Сходите в опеку, расскажите о планах, узнайте список документов и требования. Живой диалог и предварительное согласование часто работают лучше, чем заявления «в последний день». В опеке работают люди, и человеческий фактор здесь очень важен.

4. Подготовьте квартиру к продаже. Вложенный маткапитал — это и так дополнительный «стоп-фактор» в сделке, поэтому всё остальное должно быть идеально: и предпродажная подготовка самой квартиры, и документы — всё. Тогда шансов продать быстро и по максимальной цене намного больше.

Смотря как вкладывать. Если грамотно, минимизируя риски, то однозначно имеет: это позволит сохранить средства маткапитала от инфляции, а может быть, и приумножить их.

Но в любом случае, перед тем как принять решение, лучше посоветоваться со специалистом. Как часто я слышала от людей, которые ко мне приходили: «Да если бы я раньше знал!»

В общем, инструмент острый, но рабочий, просто надо уметь с ним управляться.

Но эти деньги действительно можно использовать на благо семьи, если действовать с умом.

Прочитайте также, почему сейчас купить или построить дом в ипотеку сложнее, чем обзавестись квартирой. Недавно два крупнейших банка страны заявили об отмене комиссий по льготным программам. Почему это может принести больше проблем, чем пользы, читайте по ссылке.