Банки могут заставить погасить ипотеку раньше срока: что нужно знать, чтобы не лишиться жилья

При оформлении ипотеки стороны четко проговаривают условия сделки, даты и размеры платежей. Однако есть ситуации, когда банк может потребовать досрочно погасить кредит или изменить условия договора. Тогда человек может ввязаться в новую финансовую кабалу, чтобы расплатиться, или вовсе лишиться жилья, чтобы выплатить долг. Расскажем, когда подобные требования законны, а что еще можно исправить. 

Если заемщик допустил просрочку по платежам, банк может потребовать погасить всю сумму целиком, рассказала Городским медиа директор департамента риск-менеджмента — член правления АО «Свой Банк» Ольга Горюкова. 

«В этом случае срок выставления требования определяется внутренними стратегиями взыскания и внутренними процедурами банка по работе с проблемными заемщиками. В одних банках такое требование может выставляться на 60-й день непрерывно длящейся просроченной задолженности, в других — на 90-й день просрочки или позже», — сказала Ольга Горюкова.

Другая причина, по которой банк может потребовать досрочного возврата ипотеки — использование кредитных средств не по назначению, продолжила эксперт по финансовым продуктам сервиса ВЗО Софья Игумнова. Например, если заемщик взял ипотеку на покупку квартиры, но потратил деньги на ремонт дачи или покупку автомобиля. Это считается нарушением условий договора, и банк может потребовать вернуть всю сумму раньше срока. 

Ситуацию, когда банк требует досрочного погашения, можно еще спасти. У заемщика есть возможность решить вопрос с помощью ипотечных каникул или реструктуризации долга, объяснила руководитель ипотечного отдела Холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова. Для этого необходимо внимательно изучать кредитный договор при его подписании. Досрочное расторжение договора является для банков крайней мерой, и они идут на это лишь в случаях, когда заемщик не соглашается как-либо менять свою позицию.  

Также существует ошибочное мнение, что банк просит клиента погасить задолженность раньше срока при непродлении договора страхования (страхования жизни и здоровья заемщика, страхования ущерба недвижимости — предмета залога, — страхования потери права собственности на недвижимость в ипотеке), отметила Ольга Горюкова.

Как правило, в этих случаях банки используют другие «дисциплинирующие» инструменты, в том числе повышают ставку по заключенному договору ипотеки на несколько процентных пунктов, вводят условия по штрафным санкциям и т. п. Такие условия будут действовать пока до момента заключения клиентом требуемого банком договора. 

По общим нормам кредитный договор могут изменить либо по взаимному соглашению сторон, либо по инициативе одной из сторон независимо от согласия другой (в одностороннем порядке), либо по решению суда, сообщил старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. В законе о банках и банковской деятельности есть прямой запрет на одностороннее изменение договора с физическим лицом, если эти изменения касаются сокращения срока договора, увеличения процентов или способа их расчета, а также дополнительных комиссий, указал эксперт. 

«Обратим внимание, что не допускается одностороннее ухудшение положения заемщика. Если банк решит, например, снизить процентную ставку, то такое изменение допустимо, но почти невероятно. Таким образом, одностороннее изменение договора в большинстве случаев не является законным, если прямо не согласовано договором», — пояснил Плитинь. Однако если в условиях кредитного договора будут указаны случаи, при которых происходит его изменение, то будет считаться согласованным сторонами. 

В уже подписанном договоре также может содержаться «хитрый» пункт, что банк вправе менять условия кредитного договора по собственной инициативе без указания конкретных обстоятельств.

«В этом случае у заемщика есть право обжаловать ухудшение условий кредита по инициативе банка, если будет возможность доказать нарушение принципов разумности и баланса интересов. Успех выигрыша в таком судебном споре будет зависеть от весомости доказательств и конкретной ситуации», — обратил внимание старший финансовый советник. По его словам, есть положительная судебная практика, где заемщику удавалось отстоять свои интересы даже при наличии такого пункта в договоре.