«Доход должен быть не менее 500 тысяч». Для кого продолжают возводить дома застройщики России и упорно повышать цены

Москва, Санкт-Петербург и Краснодар остаются лидерами по темпам жилищного строительства в России. Суммарно на три мегаполиса приходится четверть всей строящейся жилплощади страны (30,1 из 116,3 млн квадратов). Такие данные. MSK1.RU обнаружил в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Среди других крупных городов, где строится много жилья, — Екатеринбург (4,6 млн квадратов), Тюмень (3,5 млн квадратов), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 3 млн квадратов).

Пик продаж новых квартир в России, по данным ЕИСЖС, должен прийтись на 2025 год, когда в стране предстоит сдать 41,5 млн квадратов (для сравнения: в 2026 году, по планам, около 30 млн квадратов). Впрочем, всё больше девелоперов отодвигают сроки сдачи новых объектов дальше и дальше, свидетельствуют данные ЕИСЖС.

Есть несколько ЖК, где квартиры, согласно проектным декларациям, будут сданы в 2030-е годы. Такие объекты есть во многих городах: Уфе, Краснодаре, Перми, Астрахани, Рязани и других.

Девелоперы в таком глубоком кризисе, что сроки сдачи новых объектов будут сдвигаться и дальше, уверены опрошенные MSK1.RU эксперты рынка недвижимости. Ведь сейчас в России построено слишком много квартир, которые просто никто не покупает.

Зачем тогда строительные компании продолжают строить новые ЖК, если неспособны продать даже то, что уже есть?

Генеральный директор «Городского риэлторского центра» из Сочи (где цены на недвижимость уже превысили московские) Юлия Усачева говорит MSK1.RU, что на рынке невостребованной недвижимости будут очень разные сценарии.

— Тут нужно учитывать региональные особенности. Да, в некоторых городах, где нет значительной миграции или притока студентов, может возникнуть временное затишье. Но в крупных городах с активной миграцией, а также в курортных зонах, таких как Сочи, спрос на жилье будет сохраняться. Эти регионы остаются привлекательными для инвесторов и покупателей, независимо от временных экономических трудностей.

— Взлет ипотеки до 20% годовых вряд ли можно назвать «временной трудностью».

— Застройщики прекрасно понимают текущие рыночные условия и предлагают различные программы для привлечения покупателей. Например, снижение процентных ставок за счет собственных средств, рассрочки и другие гибкие условия. Да и ситуация с ключевой ставкой не останется неизменной. В долгосрочной перспективе, думаю, ожидается ее снижение, что вновь повысит доступность ипотеки и, следовательно, спрос на жилье.

Куда менее оптимистичен в оценках заведующий базовой кафедрой «Инновационный менеджмент и социальное предпринимательство» РЭУ профессор Юрий Ляндау.

— В России действительно идет слишком большое количество строек, — говорит Ляндау. — Москва постепенно превращается в город небоскребов. Фактически невысотное строительство остается только в пределах Садового кольца, дальше уже дома по 40 этажей, а за ТТК некоторые проекты достигают 80 этажей.

— Но ведь квартиры фактически оказываются недоступны не только в Москве, но и в Краснодаре, Сочи.

— Вы абсолютно правы. Я специально провожу расчеты. Возьмем новостройки недалеко от ТТК в Москве. Стоимость квартир от 25 млн и до 60 млн, и даже выше, причем дома еще не построены.

Получается, даже при ставке по ипотеке в 20%, если ты покупаешь квартиру за 30 млн и половину берешь в кредит на 20 лет, ежемесячный платеж составит почти 255 тысяч рублей, а начисленные проценты за весь период будут больше 45 млн рублей. Получается, чтобы обеспечить такие платежи, доход должен быть не менее 500 тысяч рублей, чтобы при этом нормально жить. Но многие предложения идут без ремонта, то есть еще нужны средства на ремонт.

— Ну и для кого же это всё строится? По данным Росстата, у нас только 10% населения имеет доход выше 150 тысяч рублей в месяц. А вы говорите про полмиллиона!

— Я бы выделил следующие сегменты покупателей недвижимости. Во-первых, конечно, это крупные инвесторы, которые покупают недвижимость как инструмент сохранения средств, выбирая при этом интересные уникальные проекты.

Вторая группа — это инвесторы, которые высматривают интересные варианты на старте продаж и после. А при повышении цен перепродают квартиры.

Третья группа — это люди, которые продают свое жилье, добавляют накопления или берут кредит и покупают жилье в новостройках. Причем они могут переезжать из одного города в другой.

Наконец, есть еще группа покупателей, которых обстоятельства просто вынуждают брать ипотеку даже под такие большие проценты.

Конечно, если рассматривать недвижимость как инвестицию с целью перепродажи, не факт, что гарантированно получится получить планируемый доход, но как инструмент сохранения средств недвижимость остается одним из лучших вариантов.

До этого мы рассказывали, что цены на недвижимость будут только расти.